Nach Jahren konstanten Wachstums ist der Immobilienmarkt zuletzt unter Druck geraten. Eine aktuelle Studie liefert sechs Erkenntnisse zu den gestiegenen Risiken der Banken im gewerblichen Immobiliensektor.
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Der deutsche Immobilienmarkt verzeichnete aufgrund des langjährigen Niedrigzinsumfelds, Bevölkerungswachstums und einer robusten konjunkturellen Entwicklung in der Dekade nach der Finanzkrise ununterbrochene Wertzuwächse. Zwischen 2010 und 2021 haben sich die Preise für selbstgenutztes Wohneigentum annähernd verdoppelt (+80,6 Prozent) mit einer durchschnittlichen jährlichen Wachstumsrate von 6,1 Prozent. Allerdings mehren sich inzwischen Anzeichen für eine Korrektur oder zumindest eine temporäre Abkühlung des Wohnimmobilienmarkts angesichts der hohen Inflation und der erforderlichen geldpolitischen Wende.
Die Ratingagentur Creditreform Rating hat in einem aktuellen Bericht die Exposures im gewerblichen Immobiliensektor (CRE-Exposures) deutscher Banken in den Fokus genommen. Wenn es zu einer anhaltenden Preiskorrektur im Jahr 2023 kommt, stehen demnach deutsche Banken, die stark im gewerblichen Immobiliengeschäft engagiert sind, vor Herausforderungen in Bezug auf Erträge, Ergebnisse und Kapitalausstattung.
Im Einzelnen liefert die Studie die folgenden sechs Erkenntnisse zur Entwicklung der Risiken der Banken im gewerblichen Immobiliensektor:
- Rückläufige Preise für Gewerbeimmobilien,
- Erhöhte Risiken für Banken,
- Deutsche Banken engagieren sich stark im Geschäft mit Gewerbeimmobilien,
- Hohe Assetqualität und solide Kapitalpuffer,
- Ertrags und Ergebnisrisiken überwiegen Risiken für Kapitaldecke in 2023,
- Mangelnde Diversifizierung steigert Vulnerabilität.
1. Rückläufige Preise für Gewerbeimmobilien
Die Preise für Gewerbeimmobilien (CRE) in Deutschland sind im Jahr 2022 zum zweiten Mal in Folge rückläufig. Im zweiten Halbjahr hat sich die Abwärtsdynamik beschleunigt und an Breite gewonnen.
2. Erhöhte Risiken für Banken
Die Entwicklung der gewerblichen Immobilienpreise ist im Kontext der Finanzstabilität relevant. Im konjunkturellen Abschwung wiesen die CRE-Preise im Vergleich zu den Preisen für privat genutztes Wohneigentum in der Vergangenheit eine höhere Zyklizität auf, was erhöhte Risiken für die finanzierenden Kreditinstitute mit sich bringt.
3. Deutsche Banken engagieren sich stark im Geschäft mit Gewerbeimmobilien
Im zweiten Quartal 2022 hielten deutsche Kreditinstitute knapp 500 Mrd. EUR gewerbliche Immobilienkredite in ihren Büchern und damit absolut betrachtet das höchste CRE-Exposure im Euroraum. Auch in Relation zum gesamten Kreditbuch und zum CET1-Kapital sind die CRE-Positionen der heimischen Institute höher als in europäischen Staaten mit einem Bankensystem vergleichbarer Größe. In den CRE-Portfolios der meisten heimischen Banken dominieren Wohn- und Büroimmobilien, geografisch liegt der Fokus mehrheitlich auf dem deutschen Markt.
4. Hohe Assetqualität und solide Kapitalpuffer
Bis zum Ende des ersten Halbjahres 2022 war bei den stark im CRE-Geschäft aktiven Banken noch keine Verschlechterung der Assetqualität erkennbar. Die NPL-Quoten liegen mehrheitlich auf niedrigem Niveau und zeigen noch keine Anzeichen für eine Trendwende. Die Kapitalpuffer waren ebenfalls solide. Allerdings dürfte aufgrund des schwierigen konjunkturellen Umfelds im laufenden Jahr ein gewisser Aufwärtsdruck auf die Kreditrisiko-RWAs entstehen, während sich die Mindestkapitalanforderungen aufgrund regulatorischer Maßnahmen erhöhen.
5. Ertrags und Ergebnisrisiken überwiegen Risiken für Kapitaldecke in 2023
Es ist nicht zu unterschätzen, wie immobiliennahe Geschäftsaktivitäten den Ertrag und die Ergebnisse vieler Banken beeinflussen. Sollten die gewerblichen Immobilienpreise in Deutschland weiterhin stagnieren oder sich sogar beschleunigt abschwächen, könnte dies den Bedarf an Risikovorsorge für bestehende gewerbliche Immobilienkredite erhöhen und die ohnehin bereits mäßige Rentabilität der Banken weiter belasten, noch bevor es zu Kreditausfällen kommt.
6. Mangelnde Diversifizierung steigert Vulnerabilität
Banken, die sich ausschließlich oder nahezu ausschließlich auf das gewerbliche Immobiliengeschäft konzentrieren und außerhalb einer Institutsgruppe oder eines Verbunds operieren, sind den höchsten Risiken im gewerblichen Immobiliensektor ausgesetzt.
Darüber hinaus gehen hohe Engagements außerhalb des Bereichs der Wohnimmobilienfinanzierung und insbesondere im Handelsimmobiliensegment, das unter dem strukturellen Wandel hin zum E-Commerce leidet, ebenfalls mit einer erhöhten Anfälligkeit einher.
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