Betongold ist für Verbraucher also immer noch attraktiv. Doch wie steht es aktuell um die Aussichten auf die Realisierung? Und welche Voraussetzungen müssen für eine Immobilienfinanzierung gegeben sein? Eine Analyse aus Sicht des Verbraucherschutzes gibt Antworten.
Aktuelle Herausforderungen für Verbraucher bei der Immobilienfinanzierung.
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Die eigenen vier Wände sind für viele Menschen ein großer Lebenswunsch. Daneben ist das Eigenheim häufig auch ein Baustein zur Altersvorsorge. Die im Vergleich zu den Vorjahren hohen Zinsen und ein weiterhin schwieriger Immobilienmarkt lassen viele Interessenten zögern oder sich gar vom Kauf abhalten. Bei dem derzeitigen Zinsumfeld ist eine signifikante Kauferholung erst zu erwarten, wenn die Preise weiter spürbar fallen. Allerdings sorgt das neue Gebäudeenergiegesetz für große Unsicherheit bezüglich eventuell notwendiger Sanierungsmaßnahmen!
Qualität der Beratungen sehr unterschiedlich
Ein Kauf oder gar Neubau mit einem Finanzierungswunsch will gut geplant und vorbereitet sein. Beratung ist hier unabdingbar. Eine Immobilienfinanzierung ist in der Regel umfassend und ein langjähriger Begleiter durch verschiedene Lebenslagen. Die Qualität von Baufinanzierungsberatungen ist aus Sicht des Verbraucherschutzes immer noch verbesserungswürdig. Neben Banken, Versicherungen und Finanzierungsberatern ist es für den normalen Verbraucher häufig schwer das optimale Finanzierungsmodell für den Erwerb der eigenen vier Wände zu finden. Oft sind die unterbreiteten Angebote provisionsgeleitet und bilden nicht die besten Möglichkeiten für die Verbraucher ab.
Eine vertrauensvolle Beratung ohne Abschlussdruck erfordert in der Regel Zeit. Häufig sind mehrere Gespräche erforderlich, um das für den Kunden individuell bestmögliche Angebot zu finden. Der erste Schritt zum Eigenheim ist in der Regel der Kontakt mit der Hausbank. Es kann sich lohnen dem Bankberater, der die eigene finanzielle Situation kennt, Gehör zu schenken. Aber: vergleichen lohnt sich! Umfassende Informationen und bessere Konditionen können Finanzberater bieten. Doch auch hier gibt es große Unterschiede. Liegen bereits konkrete Angebote vor, können diese durchaus nochmal der Hausbank zur Nachbesserung vorgelegt werden. Legt man Wert auf die Verbindung eines Ansprechpartners vor Ort und gute Konditionen ist dies durchaus eine Alternative.
Daten im Netz
Die Frage des Datenschutzes in einer vernetzten Welt bewegt den Verbraucherschutz seit jeher. Vorsicht bei der Dateneingabe im Internet. Hier können unabsichtlich persönliche Daten abgefischt werden oder eventuell durch wenige Klicks ein Konsumentenkredit angeboten werden. Obacht, welche Informationen preisgegeben werden.
Ohne Eigenmittel geht es nicht
Wer nachlässig kalkuliert und nicht sorgfältig finanziert, geht hohe Risiken ein. Ein Muss für eine vernünftige Finanzierung sind Eigenmittel, das Eigenkapital. Ausreichend Eigenkapital und ein genügend großer Kapitalpuffer für einen eventuellen unvorhergesehenen Geldbedarf sichern den Finanzierungswunsch langfristig ab. Als solides Fundament einer Finanzierung sollten Eigenmittel von mindestens 10 bis 20 Prozent des Kaufpreises, besser mehr, eingesetzt werden. Die Kauf- oder Baunebenkosten in Höhe von 10 bis 15 Prozent des gesamten Kauf- oder Baupreises müssen zuerst von Eigenmitteln bezahlt werden.
Das bedeutet, je mehr Eigenkapital vorhanden ist, desto weniger Fremdkapital wird von einer Bank zur Finanzierung benötigt. Je mehr eigenes Geld, desto besser. Den besten Zinssatz für eine Finanzierung erhält man bei einem Beleihungsauslauf von ca. 60 Prozent. Unter Beleihungsauslauf versteht man den Anteil der aufgenommenen Darlehenssumme im Verhältnis zum Beleihungswert der Immobilie in Prozent. Er bewertet das Kreditrisiko bei einer Finanzierung und ist deshalb für die Bank ausschlaggebend für die Gewichtung der Kreditkonditionen. Je geringer der Beleihungsauslauf ist, desto geringer ist das Verlustrisiko der Bank.
Wichtige Bausteine einer Finanzierung
Ein Finanzierungsvorhaben ist individuell, Produkte von der Stange sind nicht immer passgenau. In der Regel werden Annuitätendarlehen abgeschlossen. Diese sind auch heute noch sinnvoll und bilden den Hauptteil der vermittelten Darlehen. Je nach Lebenssituation und Wunsch kann es aber durchaus eine andere Finanzierungsform sein. Eine gute Beratung bildet die Grundlage einer Finanzierung. Je verständlicher und einfacher der Rahmen, umso alltagstauglicher die Finanzierung.
Als Gestaltungsahmen sind vier Faktoren wichtig. Dann ist ein Darlehen einfach, transparent und über die vereinbarte Laufzeit gut händelbar. Zuerst muss Klarheit über die Darlehenshöhe bestehen. Ist diese ermittelt und man hat noch ausreichende Puffer ist der nächste Gedanke auf die Laufzeit, die Zinsbindung, zu richten.
Grundsätzlich können lange Laufzeiten auch über 20 Jahre vereinbart werden. Das bedeutet aber einen Zinsaufschlag. Im jetzigen Zinsumfeld sind Konditionen für 15 Jahre immer noch attraktiv. Vorteil für Darlehensnehmer: Darlehen können nach 10 Jahren, mit einer Kündigungsfrist von 6 Monaten einseitig von den Darlehensnehmern gekündigt werden. Die Bank muss sich an den gesamten vereinbarten Zeitraum halten.
Möglichkeiten von ausreichenden Sondertilgungen sind heute fast immer kostenfrei Teil der Vertragsgestaltung und bilden ein starkes Instrument, um die Restschuld nach der Zinsbindung erheblich zu reduzieren.
Die Vereinbarung einer Tilgungssatzänderung bietet als vierter Punkt größtmögliche Flexibilität bei der monatlichen Belastung. Kommt es zu unvorhergesehenen Schwierigkeiten den Kredit zu bedienen, kann die Tilgungshöhe reduziert werden. Steigt der monatliche Spielraum, z.B. durch eine Gehaltserhöhung, kann der Tilgungssatz auch erhöht werden. Je Mehr Tilgung desto schneller die Rückführung eines Darlehens. Heute bieten Banken wieder Tilgungen von 1 Prozent an. Die Darlehenslaufzeit verkürzt sich erheblich bei 2 oder mehr Prozent. Mit einem Sollzinssatz von 4 Prozent und einer Tilgung von 2 Prozent benötigt man 27 Jahre und 7 Monate zur vollständigen Rückzahlung. Je nach Institut kann der Kreditnehmer die Tilgungshöhe mindestens zweimal ändern. Diese Möglichkeit des Ratenwechsels bieten viele Kreditinstitute mittlerweile ohne Aufpreis an.
Andere Modelle zur Tilgung können aber durchaus Sinn machen. Beispielsweise kann bei geringer Tilgung die zu zahlende Differenz in ETF´s angelegt werden, um nach Ablauf der Zinsbindung die Restschuld erheblich zu reduzieren. Öffentliche Fördermittel, wie z.B. über die staatliche KfW-Bank können als Baustein in einer Finanzierung Vorteile bieten und sollten im Beratungsgespräch unbedingt betrachtet werden. Eventuell bieten einige Bundesländer weitere Fördertöpfe an, die sich positiv auf die Rate und das Finanzierungsvorhaben auswirken.
Eine Finanzierung ist kein Sprint, sondern ein Dauerlauf
Zum Konditionsvergleich immer den Effektivzins betrachten, er ist das Preisschild für eine Finanzierung! Aber auch sparen und abwarten kann ein richtiger und notwendiger Schritt für eine spätere Finanzierung sein. Nichts überstürzen und genau rechnen sind das solide Fundament für ein gelungenes Kaufvorhaben. Auch sind Reserven oder Puffer elementare Bestandteile, um den Wunsch für das Eigenheim erfolgreich zu realisieren. Sorgfältige Vergleiche und unabhängige Beratung sind daher besonders wichtig.
