Wohnen ist ein menschliches Grundbedürfnis, das als Teil des Rechts auf einen angemessenen Lebensstandard im UN-Sozialpakt verbrieft ist. Doch wer kann heute noch ein eigenes Zuhause erwerben? Platzt der Traum von der eigenen Immobilie?
Die Finanzierung aktueller Immobilienpreise bleibt für Normalverdiener eine Herausforderung.
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Der Wunsch nach den eigenen vier Wänden war nie größer als heute, vor allem bei jungen Menschen. Das eigene Zuhause gilt als ruhiger Rückzugsort, als ein Bestandteil der privaten Altersvorsorge und des sozialen Umfelds. Viele Menschen zweifeln aber, ob sie sich diesen Wunsch noch erfüllen können. Denn seit Ende der 2000er-Jahre sind die Immobilienpreise rasant angestiegen. Vielfach haben sich die Preise für Häuser und Wohnungen in diesem Zeitraum mehr als verdoppelt.
Der Verband deutscher Pfandbriefbanken e.V. verzeichnete von Ende 2020 bis Ende 2021 den höchsten Anstieg für selbst genutztes Wohneigentum mit im bundesweiten Schnitt plus 12,4 Prozent. Im Vergleich zu den zweistelligen Steigerungsraten der letzten Jahre ist 2022 etwas Ruhe am Immobilienmarkt eingekehrt. Die bisher sehr dynamische Preisentwicklung für Wohnimmobilien ist abgeflacht, die Preise stabilisierten sich auf einem hohen Niveau.
Damit bleibt die Finanzierung von eigenen Immobilien für Normalverdiener weiterhin eine Herausforderung. Die in 2022 eingeleitete Zinswende erschwert für viele Haushalte die Verwirklichung ihres Immobilienwunsches. Innerhalb weniger Monate vervierfachten sich die Darlehenskonditionen. Kosten für notwendige Modernisierungen in Zusammenhang mit Maßnahmen zum Klimaschutz, die für Bestandsimmobilien zusätzlich zum Kaufpreis eingebracht oder finanziert werden müssen, sowie die Preissteigerungen bei Baustoffen verteuern Wohneigentum weiter.
Belastungen für eine Baufinanzierung
Seit 2022 steigen die Bauzinsen wieder. Den sogenannten Hauptrefinanzierungssatz, dieser gilt als der wichtigste Leitzins, hob die Europäische Zentralbank erstmalig nach einer langen Nullzinsphase im Juli 2022 an. Im März 2023 erfolgte nun bereits der sechste Zinsschritt. Aktuell liegt der Leitzins bei 3,5 Prozent. Erhöht sich der Leitzins, verteuern sich durch höhere Zinsen auch die Baukredite.
Da die Risiken bei der Vergabe von Immobilienkrediten bei höheren Finanzierungsbelastungen wachsen, hat die Finanzaufsicht BaFin die Banken angewiesen, zusätzliche Kapitalpuffer anzulegen und angesichts der aktuellen Entwicklungen am Immobilienmarkt besonders vorsichtig bei der Neukreditvergabe zu sein. Kunden müssen in der Folge oft mehr Eigenmittel einbringen, 100-Prozent-Finanzierungen werden immer seltener.
Private Eigentumsbildung wird schwerer
Um die wachsenden Energiekosten und sonstige von der Inflation beeinflussten Ausgaben zu berücksichtigen, setzen Banken im Rahmen der Bonitätsprüfung höhere Haushaltspauschalen an. Diese Kosten spielen eine wichtige Rolle dabei, wie viel freies Einkommen potenzielle Käufer haben. Sie sollen sich die Finanzierungen langfristig leisten können. Empfohlen wird, dass die monatliche Finanzierungsrate 20 bis 30 Prozent des Haushaltsnettoeinkommens nicht übersteigt, um Rücklagen für zukünftige Renovierungen und Modernisierungen bilden zu können. Angesichts der hohen Immobilienpreise erhöhen schon relativ geringe Zinsänderungen die monatliche Belastung um mehrere hundert Euro. Zu wenig Eigenkapital wird daher für immer mehr Bau- und Kaufinteressierte zu einer echten Herausforderung in der Immobilienfinanzierung.
Menschen mit dem Wunsch nach Wohneigentum müssen deshalb früher und oft auch mehr Eigenkapital ansparen. So können sie die Finanzierungslast bei der privaten Eigentumsbildung senken und auch nachhaltig tragen.
Kreative Lösungen bleiben gefragt
Gleichzeitig werden Wege gesucht, die Erwerbskosten der Immobilie zu senken: Vielleicht kann das neue Zuhause doch kleiner ausfallen als geplant oder es liegt weiter außerhalb der Stadt in einer günstigeren Region. Serielles und modulares Bauen können ein weiterer Ansatzpunkt sein, die Baukosten zu begrenzen. Es gibt noch weitere Ideen, um Wohnwünsche zu erfüllen: mehr handwerkliche Eigenleistungen, Beschränkung auf notwendige Modernisierungen, Kapitalaufbau durch vorgezogene Erbteile oder Zusammenschlüsse zu Modernisierungsgemeinschaften. Die derzeitigen Herausforderungen fördern kreative Lösungen. Bestehen bleibt der Wunsch nach Sicherheit und eine Tatsache: Wohnen muss jeder.
Der Beitrag ist Teil des Jahrbuchs 2022/23 des Vereins Finanzplatz Hamburg e.V.. Das Jahrbuch können Sie hier direkt herunterladen.