Ioannis Moraitis: Dank niedriger Zinsen und staatlicher Förderung sind Immobilien attraktiv

Manchmal lohnt es tatsächlich, Schulden zu machen, weil geborgtes Geld aktuell mit günstigen Konditionen zu haben ist. Ein ideales Umfeld für den Erwerb von Wohneigentum. Oft kommt die staatliche Förderung noch on top. Deshalb gilt: Wenn nicht jetzt, wann dann?

Die Nachfrage nach Immobilien ist ungebrochen hoch.

Ioannis Moraitis weiß, „dass historisch günstige Zinsen sowie attraktive staatliche Förderungen bzw. Steuervorteile für den Erwerb von Immobilien sprechen.“ Seit nunmehr rund zehn Jahre entwickelt sich der Immobilienmarkt in Deutschland positiv. Dank starker Nachfrage sind die Immobilienpreise vielerorts zwischen Flensburg und Füssen deutlich gestiegen. Auch heute, in den ersten Monaten des Jahres 2021, scheint dieser Aufwärtstrend ungebrochen. Ioannis Moraitis ist Gründer und Geschäftsführer des Berliner Bauträgers und Projektentwicklers hedera bauwert GmbH und gilt deutschlandweit als einer der besten Kenner des Immobilienmarktes.

Nach Angaben des Statistischen Bundesamts beträgt das Immobilienvermögen aller privaten Haushalte in Deutschland rund fünf Billionen Euro. Insbesondere in den vergangenen mehr als zehn Jahren sind die Immobilienpreise zwischen Flensburg und Füssen, Saarlouis und Stralsund deutlich gestiegen. Zumindest mitentscheidend für diesen beinahe rasanten Aufwärtstrend am Immobilienmarkt war die Finanzmarktkrise, die im Jahr 2008 ihren Anfang nahm.

Historisch niedrige Zinsen fördern die Immobiliennachfrage

Um die weltweiten Kreditmärkte vor dem Zusammenbruch zu schützen, öffneten die großen Notenbanken wie die US‑amerikanische Fed und die Europäische Zentralbank (EZB) in der Eurozone ihre Geldschleusen. Innerhalb kürzester Zeit wurden die Zinsen gesenkt und die Märkte mit Liquidität geflutet.

Da war es nur konsequent, dass Sparzinsen und Darlehenszinsen im Einklang auf historisch niedrigste Werte sanken – besser: durch die Geldpolitik der Notenbanken gedrückt wurden. Die Liquidität nutzen vor allem Anleger für den (Wieder)Einstieg in die Aktienmärkte. Privatleute hingegen für den zu günstigsten Konditionen finanzierten Erwerb von Wohneigentum.

Bis heute hat sich daran so gut wie nichts geändert, die Nachfrage nach Immobilien ist ungebrochen hoch. „Das dürfte bis auf Weiteres so bleiben, weil die großen Notenbanken mit ihrer Zinspolitik die von der Corona-Pandemie bedrohten Unternehmen und die Volkswirtschaften allgemein unterstützen müssen“, erklärt hedera-Geschäftsführer Ioannis Moraitis. Somit ein weiterhin positives Umfeld für den Erwerb von Wohneigentum – ob nun zur Selbstnutzung oder aber zur Vermietung.

Immobilie selbst nutzen oder vermieten – Welche Unterschiede gibt es?

Ob nun Selbstnutzer oder Vermieter – erfahrungsgemäß sehen beide im Immobilienerwerb vielfältige Vorteile. Bekanntlich sind Immobilien sogenannte Sachwerte. Entsprechend „symbolisieren sie ein hohes Maß an Solidität. Ein nicht hoch genug zu schätzender Pluspunkt in der heutigen Zeit, da unzählige Menschen – und das nicht nur in Deutschland – aufgrund der Corona-Pandemie erheblich verunsichert sind“, weiß hedera-Geschäftsführer Ioannis Moraitis aus Gesprächen mit zahlreichen Kunden.

Zudem seien Immobilien ein zuverlässiger Inflationsschutz. Zwar liegt die Geldentwertungsrate momentan, also zu Beginn des Jahres 2021, relativ niedrig. In Deutschland beispielsweise betrug die Geldentwertung im Jahr 2020 rund 0,6 Prozent. Im laufenden Jahr 2021 werden 1,2 Prozent Inflationsrate prognostiziert – in beiden Fällen deutlich unter der von der Europäischen Zentralbank (EZB) anvisierten Zielmarke von nahezu 2 Prozent jährlicher Inflationsrate.

Erste mahnende Stimmen warnen aber vor einer schon alsbald deutlich steigenden Geldentwertungsrate. Volkswirte begründen dies einmal mehr mit den wirtschaftlichen Folgen der Corona-Pandemie sowie vor allem mit den durch die Industrienationen und die großen Zentralbanken initiierten Stützungsmaßnahmen. „Erstes Signal sind die Renditen zehnjähriger US‑Staatsanleihen und ebenfalls zehnjähriger deutscher Bundesanleihen. Diese sind seit Jahresbeginn in einem Aufwärtstrend“, skizziert Immobilien-Profi Ioannis Moraitis die Sorge zahlreicher Sparer und Geldanleger nicht nur in Deutschland.

Somit deutet momentan vieles drauf hin, dass nicht zuletzt im Hinblick auf die zukünftige Entwicklung der Inflationsrate ein Immobilienerwerb in diesen Tagen sinnvoll ist. Dies auch, weil etwa der Kauf einer Wohnung für beide, Selbstnutzer und Vermieter, in Euro und Cent messbare Vorteile hat. Drei Aspekte stechen in dieser Hinsicht besonders heraus:

• nach wie vor historisch günstige Darlehenszinsen
• attraktive steuerliche Gestaltungsmöglichkeiten für Vermieter
• vielfältige staatliche Zusatzförderungen für beide, Vermieter und Selbstnutzer

Zinsgünstige Baukredite – Welche Finanzierungsstrategie sinnvoll ist

Nach wie vor sind die Zinsen für ein Hypothekendarlehen äußerst niedrig. Immobilienkredite mit einer Zinsbindung von zehn Jahren beispielsweise kosten schon seit einiger Zeit spürbar weniger als 1 Prozent Effektivzins im Jahr. Baukredite mit längeren Zinsbindungen sind nicht viel teurer – meist nur einige Zehntel Prozentpunkte.

Die erfreuliche Konsequenz: „Längst können sich auch Familien mit Durchschnittseinkommen ein eigenes Zuhause leisten und sich so unabhängig machen von Vermietern und wohl auch künftig steigenden Mieten“, erklärt hedera‑Gründer und -Geschäftsführer Ioannis Moraitis. Und für private Vermieter resultierten aus den günstigen Zinskonditionen attraktive Möglichkeiten, den  Ertrag ihrer Immobilien zu optimieren.

Finanzierungsstrategie für Selbstnutzer

Schon seit einigen Jahren verlangen Banken und Sparkassen für die von ihnen vergebenen Baukredite so geringe Zinsen wie nie zuvor. Davon profitieren insbesondere die vielen Normalverdiener in Deutschland – zumal Familien mit Kindern. „Für sie war es noch nie so einfach, sich den Traum von den eigenen vier Wänden zu erfüllen“, weiß Marktkenner Ioannis Moraitis. Doch unabhängig vom Preis für das geliehene Geld, also von der Zinshöhe, gelten für Menschen, die ihr Wohneigentum selbst nutzen möchten, wichtige grundsätzliche Regeln. Einige Details hierzu:

• So viel Eigenkapital wie möglich, so wenig Fremdkapital wie nötig – so lautet mit die wichtigste Regel bei der Finanzierung selbstgenutzten Wohneigentums. Je mehr eigenes Geld etwa bei der Finanzierung einer Wohnung vorhanden ist, desto besser. Erfahrungsgemäß sind Käufer auf der sicheren Seite, wenn sie 20 bis 30 Prozent Eigenkapital mitbringen.
• Die Vereinbarung einer möglichst langen Zinsbindung bringt ein Höchstmaß an Finanzierungssicherheit. Derzeit ist für Immobilieneigentümer, die selbst in ihrem Haus oder in ihrer Wohnung leben, eine Zinsbindung von mindestens 15 Jahren empfehlenswert. Viele Experten raten sogar zu einer Zinsbindung von 20 oder 25 Jahren. Aus gutem Grund: Je länger sich ein Eigentümer das aktuelle äußerst günstige Zinsniveau für Baukredite sichert, umso besser. Hintergrund ist, dass nach Ende der Zinsbindung eine Anschlussfinanzierung nötig ist. Niemand weiß heute, ob dann die Zinsen deutlich höher sind als heute. Wer aber die Zinsen seines Immobiliendarlehens für 15, 20 oder 25 Jahre an die Leine legt, hat Finanzierungssicherheit. Und auch finanzielle Freiheiten, um das Leben zu genießen oder größere Anschaffungen zu bezahlen.
• Die Finanzierungsstrategie eines Selbstnutzers sollte größtmögliche Flexibilität bieten. Auf niedrigste Zinsen allein kommt es nicht an. Eine Flexibilität gibt dem Kreditnehmer und Immobilieneigentümer vergleichsweise viel Freiraum angesichts der Unwägbarkeiten im Leben. Dies bedeutet konkret: Der Schuldner sollte einmal im Kalenderjahr die Möglichkeit einer kostenlosen Sondertilgung in sein Finanzierungskonzept einbauen. Sinnvoll sind hier 5 bis 10 Prozent des Anfangsdarlehens. Schenkungen, Erbschaften oder Bonuszahlungen vom Arbeitgeber lassen sich sehr gut dafür verwenden. Solche Sondertilgungen haben den unübersehbaren Charme, dass die Entschuldung der eigenen Immobilie beschleunigt wird. Spätestens zu Beginn des Rentenalters sollte das eigene Heim schuldenfrei sein. Das mietfreie und belastungsfreie Wohnen ist erfahrungsgemäß eine erstklassige private Altersversorgung.
• Durch den Kauf eines Mehrgenerationenhaus oder Zweifamilienhauses können Selbstnutzer von steuerlichen Vorteilen profitieren. Indem sie beispielsweise in einer Wohnung des Hauses selbst leben, die andere Wohnung zugleich – vielleicht an die Großeltern oder andere Angehörige – vermieten. Aus dieser Gestaltung lassen sich steuerliche Vorteile und somit auch Pluspunkte bei der Finanzierung ziehen. Doch vor Realisierung ist die Konsultation eines versierten Steuerberaters empfehlenswert.

Für Vermieter – wichtige Aspekte des Finanzierungskonzepts

Vermieter erwerben beispielsweise eine Wohnung, um mit ihr stetige Einkünfte, also Mieteinnahmen, zu erzielen. Viele Menschen entscheiden sich für den Kauf einer Immobilie, um ihre gesetzliche Rente zu ergänzen. „Grundsätzlich sind vermietete Immobilien eine sehr solide und deshalb erstklassige Form der eigenen Altersvorsorge“, betont hedera-Gründer Ioannis Moraitis.

Auch wenn sich die Intention etwa für den Erwerb einer Wohnung bei Selbstnutzern und Vermietern nicht gravierend unterscheidet, so gelten im Hinblick auf die Finanzierungsstrategie dennoch unterschiedliche Aspekte. Grund dafür ist unter anderem, dass Vermieter vom Finanzamt anders behandelt werden als Selbstnutzer. Genau das hat Einfluss auf die für Vermieter sinnvolle Finanzierungsstrategie. Einige Details:

• Im Hinblick auf den Einsatz des eigenen Vermögens beim Erwerb zum Beispiel einer Mietwohnung gilt die umgekehrte Faustformel wie bei Selbstnutzern: So viel Fremdkapital wie möglich, so wenig Eigenkapital wie nötig. Dieses Kriterium der Finanzierung hat einen plausiblen steuerlichen Grund. So können Vermieter die Finanzierungskosten Steuern sparend von ihren Mieteinkünften abziehen. Darüber hinaus profitieren Eigentümer einer Mietwohnung von der sogenannten Gebäude-Abschreibung, der AfA also, die 2,0 oder 2,5 Prozent vom Gebäudewert im Jahr beträgt. Die Rechnung ist ganz simpel: Je mehr Aufwendungen der Vermieter geltend macht, desto geringer ist seine Steuerlast, die aufgrund der Mieteinkünfte anfällt. Er muss jedoch darauf achten, dass er regelmäßig einen Überschuss der Mieteinnahmen über die Aufwendungen erzielt. Auch hier gilt: Diese Strategie unbedingt mit einem versierten Steuerberater absprechen.
• Abhängig von der steuerlichen Situation des Vermieters könnte auch eine Tilgungsaussetzung infrage kommen, sodass ausschließlich Zinsen gezahlt werden. Dadurch werden Darlehenshöhe und Zinslast auf einem konstanten Niveau gehalten, was die Steuerersparnis optimiert. Die übliche Tilgung kann angelegt werden in ein sogenanntes Tilgungsersatz-Instrument. Dies kann beispielsweise ein offener Investmentfonds sein, auch eine fondsgebundene Lebensversicherung.
• Vermieter sollten die grundsätzliche Entscheidung treffen, ob sie die Immobilie ein Leben lang halten, um so von den regelmäßigen Mieteinnahmen zu profitieren, oder diese nach zehn Jahren – häufig mit Gewinn – wieder veräußern, um den Erlös zu reinvestieren. Hintergrund: Bei Mietimmobilien gilt die sogenannte zehnjährige Spekulationsfrist. Wird ein solches Objekt innerhalb von zehn Jahren verkauft, muss der Gewinn, also die Differenz zwischen Kaufpreis und Verkaufserlös, versteuert werden. Nach zehn Jahren ist der Gewinn allerdings steuerfrei. Einmal mehr gilt: Ein Gespräch mit einem Steuerberater ist empfehlenswert.

So profitieren Selbstnutzer und Vermieter von staatlichen Förderungen

Das Umfeld für den Erwerb einer Immobilie, ob nun selbst genutzt oder vermietet, war nie so gut wie heute. Mit entscheidend dafür sind die sehr niedrigen Darlehenszinsen, die auch Normalverdienern sowie Familien mit Kindern den Erwerb von Wohneigentum ermöglichen. Doch nicht nur die günstigen Kreditkonditionen spielen eine wichtige Rolle – auch die Tatsache, dass es vom Staat, besser: von der öffentlichen Hand allgemein, erhebliche Förderungen gibt. Davon können bei Bedarf beide, Selbstnutzer und Vermieter, profitieren. Einige Details…

• Die staatliche Förderung für Immobilien-Eigentümer und -Erwerber wird im Jahr 2021 neu strukturiert. So trat die „Bundesförderung für effiziente Gebäude“ (BEG) zum 1. Januar 2021 in Kraft. Ab 1. Juli 2021 startet die zweite Stufe der BEG. Im Mittelpunkt der Förderung stehen Maßnahmen, die der Einsparung von Energie dienen. Selbstnutzer und Vermieter können gleichermaßen profitieren.
• Überdies fördern auch die 16 Bundesländer den Erwerb von Wohneigentum. Im Mittelpunkt der Förderung stehen insbesondere Familien mit Kindern als Selbstnutzer einer Wohnung oder eines Hauses.
• Auch viele der knapp 11.000 Kommunen in Deutschland unterstützen ihre Bürger beim Erwerb von Wohneigentum. So gilt vielerorts das sogenannte Einheimischen-Modell, wonach Bürger einer Gemeinde preisgünstige Grundstücke erwerben können.

Fazit: Immobilien für die finanzielle Zukunft

Niedrige Zinsen, staatliche Förderung und nicht zuletzt – für Vermieter – Steuervorteile. Immobilien sind, gleichermaßen für Selbstnutzer und Vermieter, eine erstklassige Möglichkeit, seine finanzielle Zukunft zu gestalten. Heute angesichts der Corona-Pandemie und der daraus resultierenden Folgen wahrscheinlich mehr denn je. „Wohnungen und Häuser, ob nun selbst genutzt oder vermietet, bieten Solidität, Sicherheit und sind traditionell ein erstklassiger Schutz vor Inflation“, fasst Immobilienprofi und hedera-Geschäftsführer Ioannis Moraitis die Meinung unzähliger Menschen in Deutschland zusammen.