Lange Zeit galt der Grundsatz, keine Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital. Heutzutage ist ein Hauskauf, bei dem sämtliche Kosten über einen Kredit finanziert werden, durchaus möglich. Sechs Ratschläge sollten dabei beherzigt werden.
Wie Sie den Wunschtraum von der eigenen Immobilie realisieren können.
Üblicherweise hat der Käufer eines Hauses oder einer Wohnung bereits Geld angespart, bevor er sich dazu entschließt, eine Immobilie zu erwerben. Im Grundsatz sollten 20 Prozent des Kaufpreises aus Eigenkapital finanziert werden, auch, um einen guten Zinssatz zu erhalten. Denn je mehr Geld ein Käufer angespart hat, desto besser wird auch der der Zinssatz sein, den er von seiner Bank oder Sparkasse erhält.
Durch die anhaltend niedrigen Zinsen sind mehr und mehr Banken bereit, Baufinanzierungen zu 100 Prozent zu vergeben, d.h. die Kredithöhe entspricht dem kompletten Kaufpreis einer Immobilie. Eine solche Vollfinanzierung eignet sich jedoch nicht für Jeden.
Immobilienscout24 hat sechs Ratschläge für eine Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital veröffentlicht, die man beachten sollte.
1. Ihre Bonität ist entscheidend
Wer kein Eigenkapital einbringen kann oder will, muss der Bank glaubhaft machen, dass er seine Verpflichtungen aus dem Kredit auch langfristig erfüllen kann. Das geht mit einem hohen Einkommen, einem Beamtenstatus oder der Aussicht auf ein üppiges Erbe. Wie bei jedem Bankgeschäft wird auch bei einer Baufinanzierung die Bonität des Kreditnehmers genau durchleuchtet. Ein solider Schufa-Score ist die Einstiegsvoraussetzung für eine Vollfinanzierung.
2. Übernehmen Sie die Nebenkosten
Die Chancen auf eine Vollfinanzierung steigern Sie, wenn Sie zumindest die Kaufnebenkosten für Makler, Notar und Grunderwerbssteuer aus eigener Tasche bezahlen. Diese können je nach Bundesland zwischen 9 und 16 Prozent des Kaufpreises ausmachen und kommen auf den Kaufpreis oben drauf.
Diesen Kosten steht jedoch kein Gegenwert in der Immobilie selbst gegenüber, der sich über eine rundschuld sichern ließe. Gleichwohl gibt es Banken, die eine solche „110-Prozent-Finanzierung“ übernehmen. Damit steigt aber das Risiko.
3. Lage, Lage, Lage
Eine gute Lage war immer schon das wichtigste Kriterium für die Auswahl einer Immobilie. Ist diese gut und die Immobilie gepflegt, bzw. bauen Sie neu, sind das wichtige Argument für die Bank. Potenziell steigende Werte in guter Lage sind eine wichtige Sicherheit, die Ihre Chancen auf eine Vollfinanzierung steigern.
4. Gehen Sie auf Nummer Sicher
Wer ohne Eigenkapital baut, benötigt eine längere Zeit, zahlt mehr Zinsen und steigert sein Risiko, in bestimmten Lebenssituationen (z.B. Arbeitslosigkeit oder Tod des Partners) die Kredite nicht mehr bedienen zu können. Restschuldversicherung, Risikolebensversicherung und Berufsunfähigkeitsschutz kosten zwar auch Geld, reduzieren aber das Risiko, in eine mögliche Zwangsversteigerung zu rutschen.
5. Mobilisieren Sie Ihre stillen Reserven
Wenn Sie gebundenes Kapital haben, kann es Ihre Chancen auf eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital steigern. Sie wollen diese Reserven vielleicht jetzt nicht antasten, im Notfall werden sie Ihnen aber gute Dienste leisten. Zum Beispiel: Bausparverträge, die noch nicht zuteilungsreif sind, Rückkaufswerte von Versicherungen, Sparbriefe, Aktien, Fonds oder gar vermietete Immobilien.
6. Eigenleistungen helfen
Wenn Sie ein geschickter Handwerker sind (oder versierte Freunde oder Familienmitglieder haben), können Sie Teile der Arbeiten am eigenen Haus selbst erledigen, und zum Beispiel bei einem Ausbauhaus viel Geld sparen. Einige Banken werten diese „Muskelhypothek“ sogar als Eigenkapital.
