So funktioniert der Immobilienkauf ohne Eigenkapital

Dank der sogenannten Vollfinanzierung lässt sich der Traum von den eigenen vier Wänden auch komplett ohne Eigenkapital verwirklichen – allerdings gibt es bei diesem recht speziellen Finanzierungsmodell einige wichtige Dinge zu beachten.

Die Vollfinanzierung: Was ist das und für wen ist die Finanzierung ohne Eigenkapital empfehlenswert?

Um das Traumhaus komplett ohne Eigenkapital finanzieren zu können, bedarf es einer sogenannten Vollfinanzierung. Dabei übernimmt die Bank je nach Finanzierungsmodell nicht nur den vollen Kaufpreis des Objektes, sondern zudem auch sämtliche (Kauf-)Nebenkosten, wie beispielsweise die Auslagen für den Notar oder auch die anfallenden Gebühren für den Grundbucheintrag. Auf den ersten Blick wirkt die Vollfinanzierung zwar wie ein wirklich tolles Angebot, nicht zuletzt da nur die wenigsten Menschen den vollen Kaufpreis einer Immobilie mal eben so aus der eigenen Tasche bezahlen können. Allerdings gibt es in der Regel nur wenige Kreditinstitute, die sich auf eine solche Vollfinanzierung einlassen – vor allem dann, wenn man kein überdurchschnittlich hohes Einkommen vorweisen kann.

Da das Kreditinstitut bei einer Vollfinanzierung sämtliche Kosten alleine trägt, verlangt es verständlicherweise auch Sicherheiten. Dazu gehört unter anderem der Nachweis, dass der potentielle Kreditnehmer über ein möglichst hohes und zugleich gesichertes Einkommen verfügt, damit er seinen finanziellen Verpflichtungen gegenüber der Bank auch langfristig ohne Probleme nachkommen kann. Die Höhe der Gesamtfinanzierung ist dabei stets von der Werthaltigkeit des zu beleihenden Objektes abhängig. Das bedeutet: Falls das Traumhaus den Anforderungen der Bank nicht entspricht, wird sie eine Vollfinanzierung ablehnen – selbst wenn das Einkommen eigentlich ausreichen würde. Zudem muss der Kreditnehmer mit sehr hohen monatlichen Tilgungsraten rechnen, die nicht selten vierstellig sind.

Inwiefern hilft ein Immobilienrechner bei der (Vor-)Planung der Vollfinanzierung?

Bevor man sich bei der Bank des Vertrauens über die Möglichkeiten einer Vollfinanzierung informiert, sollte man optimalerweise schon im Vorfeld prüfen, ob ein solches Finanzierungsmodell überhaupt in Frage kommt – zum Beispiel mit dem Immobilienrechner von immobilien24.de. Darüber hinaus sollte man definitiv sicherstellen, dass alle laufenden Kredite vorher komplett getilgt werden und es keine negativen Schufa-Einträge gibt. Zudem sollte sich der Kreditnehmer genau überlegen, ob er eine 100-Prozent-Vollfinanzierung auch tatsächlich ohne große Einschränkungen abbezahlen kann und ob unter Umständen sogar eine 110-Prozent-Finanzierung, bei der auch sämtliche Nebenkosten mitfinanziert werden, notwendig ist. Tipp: Man sollte sich auf jeden Fall ausreichend Zeit nehmen und sämtliche Angebote ganz in Ruhe prüfen, bevor man sich auf eine solche Vollfinanzierung einlässt.

Was sind die potentiellen Vor- und Nachteile einer Vollfinanzierung?

Ähnlich wie bei den meisten Krediten, gibt es auch bei der Vollfinanzierung verschiedene Vor- und Nachteile. Doch bevor wir diese in dem nun folgenden Kurzüberblick auflisten, sei noch gesagt, dass hier natürlich auch die persönliche finanzielle Situation eine sehr große Rolle spielt und sowohl die genannten Vor-, als auch Nachteile dementsprechend nicht automatisch für alle Kreditnehmer gleich zutreffen.

Die Vorteile einer Vollfinanzierung

• Bedingt durch die hohe Tilgungsleistung ist man deutlich schneller schuldenfrei, als es bei anderen Kreditvarianten der Fall wäre. Gleichzeitig kann eine hohe Anfangstilgung dafür sorgen, dass die finanzielle Belastung zukünftig geringer wird.
• Eine Vollfinanzierung lohnt sich vor allem in Zeiten besonders niedriger Zinsen. Wer stattdessen erst Eigenkapital ansparen möchte, verpasst unter Umständen nicht nur die Niedrigzinsphase, sondern muss gleichzeitig damit rechnen, dass der Wert des Eigenkapitals durch den folgenden Zinsanstieg sogar noch gemindert wird.
• Durch die Vollfinanzierung haben auch Alleinstehende und junge Familien mit einem relativ hohen Einkommen die Möglichkeit, sich den Traum vom Eigenheim schon relativ früh erfüllen zu können – ohne erst Jahrzehnte darauf warten zu müssen.

Die Nachteile der Vollfinanzierung

• Für eine Vollfinanzierung kommen andere Konditionen zum Tragen, als es bei Finanzierungen mit Eigenkapital der Fall ist. Der Zinssatz liegt hier normalerweise mindestens 0,3 Prozent höher als bei einer vergleichbaren Baufinanzierung. Zudem verlangen die meisten Banken einen Risikoaufschlag für die Erwerbsnebenkosten.
• Die Finanzierung ohne eigenes Kapital ist grundsätzlich teurer, als bei anderen Darlehensvarianten.
• Da auch ein neues Haus gepflegt und instand gehalten werden muss, sollte der Kreditnehmer von Anfang an mit Mehrkosten rechnen, die zusätzlich zu der eigentlichen Rückzahlung hinzukommen.
• Da nicht viele Banken eine volle Finanzierung anbieten, ist man in der Auswahl des passenden Kreditinstitutes dementsprechend eingeschränkt.
• Eine Vollfinanzierung kann schnell zu einer starken finanziellen Belastung werden, zum Beispiel bei einer Berufsunfähigkeit, einer Arbeitslosigkeit oder wenn das Auto oder sonstige teure Gegenstände unerwartet ersetzt werden müssen.